该课程以营改增为背景，按照土地取得、规划设计、开发建设、组织销售、竣工清盘五个阶段进行设计。重点讲解房地产开发每个阶段具体实施过程中所涉及的相关税收问题。比如：在取得各种开发手续、制订各种融资方案、选择开发产品类型、制订各种经济合同、设计各种促销模式时，应注意哪些税收问题，税收条款在具体文书中应如何设计等。该课程属于纳税筹划以及风险控制类课程，旨在培养大家在开展以上工作之前树立良好的税收意识，主动防范税收风险。

框架建立：使学员对经营管理各个模块形成完整的框架认知及掌握各模块之间纳税因果联系；

思维引导：通过案例讲解给学员依法纳税的依据，真正有效的降低税负；

模拟实战：教会学员涉税管控的全套方法与思路；

新政全解：通过剖析疫情帮扶新政与《土增税意见稿》核心思想，针对性地提出解决房地产项目“事前筹划分析”与风险点规避方案。

第一讲：房地产企业生命周期纳税风险控制的五个管理实操切入点

1、利用组织架构设计实现企业涉税风险控制优化

2、利用业务流程再造实现企业涉税风险控制优化

3、利用业务证据管理实现企业涉税风险控制优化

4、利用环节信息沟通实现企业涉税风险控制优化

5、利用合同风控机制实现企业涉税风险控制优化

第二讲：营改增后建筑安装业的业务链纳税风险控制

1.建筑企业如何通过对项目界定、劳务流的控制实现税负优化

（1）建筑业清包与总包的平衡点测算

（2）建筑业用工等劳务流的税负优化的管控

2.总承包商与材料供应商的业务链设计与税负优化

（1）营改增后“甲供材”的三大税负危机分析及税负优化设计策略

（2）砖瓦沙土石增值税专用发票如何获取

（3）如何基于增值税管理正确选择材料供应商

3.总承包商与工程机械设备供应商的业务链设计与税负优化

4.建筑企业分公司与项目部管理模式的风险及选择

5.总承包商与分包商挂靠商的业务设计与税负优化

（1）联营的业务链税负风险分析

（2）“营改增”后，建筑业应如何规范工程分包模式

（3）“营改增”后，建筑业挂靠经营模式风险提示及规避

6.建筑企业跨县（市）施工的增值税处理

（1）建筑企业跨县（市）施工的增值税处理

（2）增值税纳税地点、纳税义务时间

（3）总公司直接管辖的项目部的纳税地点和增值税发票开具

（4）总分公司体制下的纳税地点和增值税发票开具

（5）母子公司体制下的纳税地点和增值税发票开具

（6）增值税纳税义务时间与工程结算的发票开具 

第三讲：房地产企业投资决策阶段的财税处理技巧与风险防范

1.项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？        
2.新成立的房地产企业怎样计算开办费？
3.房地产企业筹建期间发生的业务招待费如何扣除 
4.项目管理相关费用的核算技巧
5.集团组织构建的税收筹划与案例分析

第四讲：房地产企业融资阶段的财税处理技巧与风险防范

1.贷款资金转贷关联方使用有偿与无偿的选择

2.关联企业之间资金借贷合同管理的四大风险及管控

3.民间借款利息情况说明取得的选择——关系到利息是否能够全额扣除

4.时下最流行的资金池管理三个模型的选择及税收风险管理

5.统借统贷资金使用及5个必须要注意的五个风险点

6.自然人股东向公司借款偿还期限的选择，这关系到20%的个人所得税

7. 股东将自有资产抵押借款给企业使用利息在企业税前如何扣除？

8.委托贷款利息税前扣除的界定及企业所得税及土地增值税前扣除的税收风险

第五讲：房地产企业取得土地阶段的财税处理技巧与风险防范

1. 房地产企业取得政府土地的进项税额抵扣的问题

2.以招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税，计征契税的依据以及纳税环节如何规定?

3.房地产企业取得政府土地返还款用于不同情况下的税务处理及税负优化

4.合作建房的模式选择及风险管控

5.以接盘等形式购入未完工开发项目是购买项目好还是购买股权好 

6.受让生地、熟地、购买烂尾楼以什么为依据确认土地成本，在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避?
7.以“拆一还一”方式取得入地，如何进行会计处理，销售不动产发票如何开具，从被拆迁人、开发企业两方分别就企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税进行全方位的税收分析? 

8.以接受投资方式取得土地，税收风险如何掌控，投资双方的税收风险在哪里?

9.为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同?如何操作可以在税前扣除，规避风险?

第六讲：房地产企业项目前期准备阶段的财税处理技巧与风险防范

1.房地产开发项目前期准备的相关工作有哪些及涉税风险控制

2.委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税?企业承担什么税收责任?

3.青苗补偿费、拆迁补偿款和土地补偿款的业务链税负优化处理

4.立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略?
5.产品开发类型的选择，是关注税收负担水平?还是关注企业的销售?

第七讲：房地产企业项目开发采购阶段的财税处理技巧与风险防范

1.房地产企业代施工方支付水电费和扣押的质量保证金的涉税处理

2.设备安装和装修中的业务控制税负优化

3.房产公司设立商贸公司更有利于计税

4.绿化苗木如果操作才有利于节税

第八讲：房地产企业项目销售阶段的财税处理技巧与风险防范

1.房地产开发企业增值税纳税义务发生时间评估稽查

2.房地产开发企业代收费用的业务链税负优化

3.房产企业与业主违约金的业务链税负优化

4.房地产预收定金、诚意金、会员费等款项的会计核算与增值税、土地增值税、企业所得税的处理

5.项目销售中各类促销活动的税收分析（如以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）

6.卖精装房送家电、家俱的业务链税负优化

7.不同产权形式下地下停车库出售或出租等经营的业务链税负优化

8.营改增后各行业纳税人不动产经营管理（自用、出租、出售等）政策风险管理实操

9.不动产与固定资产进项税额抵扣政策解析与应用  

10.如何设立销售中心（售楼处）才能更加节税

11.房地产项目有自己的销售部销售好还是委托专业销售中介销售好？

12.“售后回租”和“售后回购”的税收风险分析，以及增值税、企业所得税、土地增值税如何确

13.扣除土地价款后如何开具增值税发票？如何纳税申报？

14.商业地产销售转为自持后相应的税务风险控制

15.商业运营中心管理模式对企业纳税的影响与应对

第九讲：房地产企业项目土地增值税清算的财税处理技巧与风险防范

1.当前流行的土地增值税十大筹划方法选择与税务风险分析。

2.土地增值税清算的时间如何把握?

3.土增税清算单位和成本分摊方法

4.房地产企业利息费用的土地增值税与所得税协调问题

5.关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题

6.红线外发生的成本费用，额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题

7.土地增值税清算审核的要点有哪些?稽查最关注的问题是什么?

8.关于预征土地增值税与核定征收土地增值税的情形与应对

9.以房产对外投资、划转、分立等重组事项土地增值税争议问题处理
10.回迁安置房与拆迁补偿的土地增值税处理

第十讲：房地产企业营改增后内部管理机制优化

1.营改增后业务链的纳税人增值税发票收开风险管理

2.营改增后业务链的纳税人合同管理的九大注意事项