【前沿把握】了解最新房地产税收政策变化趋势及现行政策释放的信号。

【系统梳理】把握房地产开发企业3税预缴+清算模式各税种管控模式与会计核算，制定合理的税收管理，节省核算成本。

【重点关注】帮助企业解决重要税种涉税疑难，理清税收管理中的疏漏，使税收风险最小化

【导论】 从房屋拆迁非货币补偿不允许作为增值税销项差额扣除看税会差异与税（所得税）.税（增值税）、税（所得税）“三税差异”——以某省局的回复为例。

第一讲：房开企业项目公司成立与拿地中的税收问题

1、房开项目开发流程与基本会计核算框架及三税“预缴+清算”征管模式

2、项目公司成立三类股东（自然人、合伙企业、公司）不同税收待遇差异分析

3、项目公司成立认缴制：实收资本“收付实现制”还是“权责发生制”及其对税收的影响

4、房开企业招拍挂拿地与项目公司成立财税协同管理

5、房开企业暂未开发（分期开发）的土地：存货还是无形资产及其对税收的影响

第二讲：房开项目开发与预售会计核算与三税协同管理

1、一个难解之谜：房开企业如果界定筹建期间与两费（业务招待费、广宣费）税前扣除

2、房开项目预售：增值税预缴范围界定与抵减中的财税问题？

3、房开项目预售：土地增值税预缴基数到底是做“除法”还是“减法”？

4、房开项目预售：所得税季度预缴与汇缴中的财税问题？

第三讲：房开企业交房：收入确认与两税（增值税、所得税）结算

1、房开企业执行新收入准则四个科目（合同资产、合同负债、合同履约成本、合同取得成本）运用

2、房开企业收入确认：时点还是时段（碧桂园执行新收入准则案例）

3、房开企业时点确认收入：会计与两税时点的差异

4、实例分析房开企业交房增值税异常波动

5、实例分析房开企业计税毛利率过高导致交房当年所得税为负能否退税问题

第四讲：房开企业土地增值税清算财税疑难问题分析

1、土地转让、土地开发后转让、在建工程转让、开发产品转让、存量房转让等不同形式土地增值税的计算方法与申报表适用

2、非完工产品转让：土增税缴纳与上下游衔接

3、开发产品自持：三种不同模式税负分析

4、开发产品清算：清算时点、清算单位与清算类型对土增值税税负的影响

5、开发产品清算：收入确认与营改增后一般计税项目土地成本抵减增值税销项额对土增税的影响

6、土地成本分摊：对能否使用“税务机关认可其他方法”的分析与质疑?

7、开发成本分摊：层高系数法能否被广泛认可？

8、车库，又见车库：车库成本计算与税收问题?

9、印花税会计核算与土增值税税前扣除迷局?

10、土增税清算导致企业亏损所得税退税具体方法?

11、土增税清算后现房销售土地增值税到底如何缴纳？

第五讲：房开企业融资与营运资金管理中的财税问题

1、恒大地产三轮融资对赌协议引争议：负债还是权益？

2、案例分析信托融资成本能否在企业所得税税前扣除?

3、2018年资管产品税收新政对房地产企业融资的影响：好还是坏?

4、2019年永续债税前扣除政策明确对房地产企业融资的影响：好还是坏?

5、集团内无偿暂用资金免增值税：胡萝卜还在大棒？

第六讲：现场疑难问题答疑